Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

EXENCIONES INMOBILIARIAS

En primer lugar hay que diferenciar la naturaleza del bien que es objeto la operación y en segundo lugar si se trata de una entrega de bienes o de una prestación de servicios.

1. BIENES.

A. TERRENO.

Estarán exentas las siguientes operaciones:

A.1 ENTREGA DE TERRENOS.

a). Terrenos rústicos, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria.

b). Terrenos no edificables, siendo edificables los calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo o aptos para la edificación con autorización por licencia administrativa, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria y la entrega de terrenos en los que se encuentren edificaciones paralizadas, ruinosas o derruidas.
No obstante no estarán exentas las siguientes entregas de terrenos no edificables:
1-. Entregas de terrenos urbanizados o en curso de urbanización por el promotor excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos.
2-. Entregas de terrenos en que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas que se transmitan conjuntamente con las mismas, cuando:
· dicha entrega esté sujeta y no exenta,
· no sean de carácter agrario indispensables para su explotación o se trate de edificaciones paralizadas, ruinosas o derruidas.

c). Entrega de terrenos destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

d). Entrega de terrenos comprendidos en polígonos de actuación urbanística que constituyan la aportación inicial a las juntas de compensación y la posterior entrega de la junta a los propietarios iniciales en proporción a sus aportaciones.

A.2 ARRENDAMIENTO Y CONSTITUCION O TRANSMISION DE DERECHOS REALES DE GOCE O DISFRUTE DE TERRENOS.

Terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica que no estén dedicadas a actividades de ganadería independiente de la explotación del suelo.

No obstante no estarán exentos:
· los arrendamientos o constitución de derechos reales de goce o de disfrute de terrenos para el estacionamiento de vehículos, para el depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial, para exposiciones o publicidad,
· los arrendamientos con opción de compra de terrenos cuya entrega este sujeta y no exenta y
· la constitución o transmisión de derechos reales de superficie.

B. EDIFICACIONES.

B.1 ENTREGA DE EDIFICACIONES.

Entrega de edificaciones incluidas los terrenos en que se hayan enclavados, que serán aquellos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias no pudiendo exceder de 5.000 metros cuadrados en el caso de viviendas unifamiliares.

Deben tenerse en cuenta las siguientes limitaciones:

1. La transmisión será primera entrega (y por tanto no estará exenta) siempre que se cumplan las tres condiciones siguientes:
· El transmitente sea el promotor de la edificación.
· La edificación esté terminada.
· La entrega tenga lugar antes de su utilización por el adquirente o por un plazo igual o superior a dos años cuando el adquirente sea el propio promotor o el titular de un derecho de goce, disfrute o de un contrato de arrendamiento sin opción de compra.

2. Tras una rehabilitación, la entrega inmediata será primera entrega. Para tratarse de rehabilitación han de ser obras de reconstrucción mediante consolidación y tratamiento de las obras de las fachadas, cubiertas o análogas y su coste sea superior al 25% del precio de adquisición salvo que la rehabilitación se produzca después de dos años de la adquisición, en cuyo caso deberá ser superior al 25% precio de mercado antes de la rehabilitación.

3. No se trate de las siguientes entregas:
· Entregas realizadas por empresas de arrendamiento financiero como consecuencia del ejercicio de la opción de compra.
· Entregas para su inmediata rehabilitación por el adquirente.
· Entregas de edificaciones para su inmediata demolición previa a una nueva promoción urbanística.

B.2 ARRENDAMIENTO Y CONSTITUCION O TRANSMISION DE DERECHOS REALES DE GOZE O DISFRUTE DE EDIFICACIONES.

Edificios o parte los mismos destinados exclusivamente a viviendas, los garajes y anexos accesorios a estas últimas, y los muebles arrendados conjuntamente con los mismos.

No obstante no estarán exentos los arrendamientos o constitución de derechos reales de goce o de disfrute de viviendas cuya entrega estuviera sujeta y no exenta, de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a prestar servicios de hostelería, de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados, de edificios o parte de los mismos asimilados a viviendas y la constitución o transmisión de derechos reales de superficie.

2. RENUNCIA A LA EXENCION.

Las transmisiones de inmuebles que están exentas de IVA quedan sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
El IVA soportado por empresarios o profesionales es deducible en la declaración, mientras que el ITP no lo es. Por ello a los empresarios les puede interesar renunciar a la exención en IVA ya que podrán deducirlo.

Para que el transmitente o arrendador de los terrenos o de las edificaciones pueda renunciar a la exención se han de cumplir los siguientes requisitos:

· El adquirente sea un empresario o profesional que actué en ejercicio de una actividad empresarial o profesional.
· El adquirente tenga derecho a la deducción total del impuesto, esto es, el porcentaje de deducción provisional sea de un 100%. A estos efectos no se tendrán en cuenta las subvenciones que deban integrarse en el denominador de la prorrata.
· Se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 8 del Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre, que aprueba el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido.