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Cesión del contrato y subarriendo

La cesión del contrato de arrendamiento implica la celebración de un contrato en virtud del cual el arrendatario cede a otra persona el conjunto de derechos y obligaciones que le corresponden como arrendatario, quedando así subrogada dicha persona en la posición que aquél tenía frente al arrendador.

El subarriendo, en cambio, implica la celebración de un contrato por el cual el arrendatario (ahora subarrendador) permite a otra persona (subarrendatario) usar la finca arrendada por tiempo determinado y mediante precio, coexistiendo con el inicial contrato de arrendamiento.

En cuanto a la cesión del contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 dispone que, si en la finca arrendada se realiza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede ceder el contrato de arrendamiento a otra persona sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. En todo caso, la cesión sí ha de ser comunicada al arrendador, (ya sea por el arrendatario-cedente, o por el cesionario) y ha de hacerse de forma fehaciente (por ejemplo notarialmente) en el plazo de un mes desde que aquélla se hubiera concertado. El arrendador tiene derecho, en tal caso, a elevar la renta vigente en un 20% y también en el caso de que se produzca un cambio en la persona del arrendatario por fusión, transformación o escisión de la sociedad que aparecía como arrendataria. El nuevo arrendatario asume todos los derechos y obligaciones que correspondían al anterior frente al arrendador, incluso responder de rentas pendientes de pago.

Se permite el subarriendo del local arrendado en el que se realizase una actividad empresarial o profesional sin necesidad de consentimiento del arrendador, aunque, al igual que en el supuesto de la cesión, sí se exige la comunicación fehaciente de tal circunstancia al arrendador en el plazo de un mes. El arrendador podrá elevar la renta a pagar por el arrendatario, ahora subarrendador, en un 10% en el caso de que subarriende sólo una parte del local, o en un 20% en el caso de que el subarriendo sea total.

En el caso de que el contrato de arrendamiento del local se hubiera otorgado antes del 1 de enero de 1995, de acuerdo con las Disposiciones transitorias 1ª y 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994:

La cesión del contrato o, lo que es lo mismo, el traspaso del local de negocio, se permite sin necesidad de obtener el consentimiento del arrendador, permitiendo la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años desde su realización o por el número de años que quedaren, desde el momento en que se realiza el traspaso, hasta computar veinte años contados desde el 1 de enero de 1995. Cuando el traspaso se hubiera producido en los diez años anteriores a la citada fecha, los mencionados plazos se incrementarán en cinco años más. El subarriendo del local, en cambio, requiere autorización expresa y por escrito del arrendador.