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¿Cómo se hace...? / Arrendamientos / Arrendamiento
de local /
Duración del contrato
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Contratos de arrendamiento posteriores
al 1 de enero de 1995 |
La
duración será la libremente pactada por las partes, sin
existir limites legales a este respecto. Llegado el momento de extinción
del contrato por transcurso del plazo pactado, si durante los cinco años
anteriores se hubiera desarrollado en el local una actividad comercial
de venta al público, la ley prevé, con determinadas condiciones,
una indemnización a favor del arrendatario comerciante. Ver 8.
Suspensión, resolución y extinción del contrato.
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Contratos
de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985 |
Si
se encontraban en situación de prórroga legal el día
1 de enero de 1995, tendrán la duración que se deriva de
las siguientes reglas previstas en la Disposición
Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994:
1º- Los arrendamientos
cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán
por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge
y continúe la misma actividad desarrollada en el local. Esta subrogación
no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento
dos transmisiones por fallecimiento del arrendatario, ya sea a favor del
cónyuge o, en su defecto, de un socio de aquél, tal como
autorizaba el art.
60 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
En defecto de cónyuge
supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse
subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese
momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde el
1 de enero de 1995, podrá subrogarse en el contrato un descendiente
del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local.
En este caso el contrato durará el número de años
suficiente hasta completar veinte años a contar desde la citada
fecha. Esta subrogación no podrá tener lugar cuando ya se
hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo
con lo previsto en el citado artículo 60.
2º- Si el arrendatario
del local de negocio fuera una persona jurídica (sociedad mercantil,
sociedad civil...), y se destinase el local a actividades comerciales,
el contrato se extinguirá en general a los veinte años contados
desde el 1 de enero de 1995; y si en el local se desarrollasen otras actividades
(profesionales), el contrato podrá durar entre cinco y veinte años
en los términos señalados en la Disposición Transitoria
3ª, antes citada.
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Contratos
de arrendamiento celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero
de 1995 |
Tendrán la duración
pactada por las partes, con la posibilidad de que se reconduzca el contrato,
y quede por tanto prorrogado, en los términos del art.1566 del Código
Civil, si, llegado el momento de conclusión del plazo pactado, el
arrendatario continúa disfrutando de la finca arrendada por un plazo
de quince días con aquiescencia del arrendador. En el caso de que
se produzca esta prórroga, el arrendamiento renovado se regirá
por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para los contratos
otorgados a partir del 1 de enero de 1995.
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