¿Cómo se hace...? / Arrendamiento de local / Las rentas, los gastos generales y la fianza
Las rentas, los gastos generales y la fianza
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Contratos otorgados a partir del 1 de enero de 1995 |
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Contratos otorgados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995 |
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Contratos otorgados antes del 9 de mayo de 1985 |
| Contratos otorgados a partir del 1 de enero de 1995 |
La
renta a satisfacer por el arrendatario al arrendador será
la libremente pactada entre las propias partes, e igualmente habrá
de estarse a lo pactado en cuanto a sus actualizaciones y en materia de
gastos generales del local, servicios, tributos, cargas y otras
responsabilidades, aunque, como regla general, los gastos individualizables
mediante contadores correrán a cargo del arrendatario. Por otro
lado, los pactos alcanzados en materia de tributos, no afectarán
a la administración, para la que el sujeto pasivo del tributo será
el que en cada caso disponga la ley.
A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia
y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente
a dos mensualidades de renta, con el fin de asegurar la devolución
de la finca en buen estado, pagar rentas debidas, e indemnizar, en su
caso, los daños causados. Según lo dispuesto en la Disposición
Adicional 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994,
la fianza habrá de depositarse a disposición de la correspondiente
Comunidad Autónoma, o del ente público que ésta designe,
hasta la extinción del contrato, sin devengar intereses cuando
así lo determine la legislación autonómica.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no está sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad de renta vigente al tiempo de la prórroga. A partir de los cinco primeros años, en los contratos cuya duración pactada inicialmente fuera superior, la actualización se regirá por lo pactado por las partes, y, a falta de pacto, lo acordado sobre la actualización de la renta se presumirá querido también para la fianza.
El saldo de la fianza en metálico deberá ser restituido al arrendatario al final del arriendo, tras la liquidación de las posibles responsabilidades que garantiza. Transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario sin que se hubiese hecho efectiva la restitución, el saldo de la fianza devengará el interés general del dinero.
Las partes podrán pactar otras garantías del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, adicionales a la fianza en metálico.
| Contratos otorgados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995 |
En materia de rentas,
habrá de estarse a lo pactado por las partes, tanto en su cuantía
inicial como en cuanto a sus actualizaciones (incrementos o reducciones).
En el caso de que se haya producido la tácita reconducción
del contrato, ver 4. Duración
del contrato, a partir de ese momento será aplicable el mismo
régimen que el señalado para los contratos celebrados a
partir del 1 de enero de 1995.
| Contratos otorgados antes del 9 de mayo de 1985 |
La renta a satisfacer
por el arrendatario será la libremente pactada por las partes,
pero, en lo que respecta a su actualización, habrá de estarse
a lo dispuesto en la Disposición
Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que
implica básicamente que:
1º- La renta pactada inicialmente debe mantener la misma proporción
que el Índice general de Precios al Consumo del mes anterior a
la fecha de otorgamiento del contrato con respecto al Índice correspondiente
al mes anterior a la fecha de actualización.
2º- A partir del 1 de enero de 2000, la renta pueda ser actualizada
por el arrendador o por el arrendatario de acuerdo con la variación
experimentada en los doce meses anteriores a la actualización por
el Índice de Precios al Consumo, salvo que las partes hubieran
pactado otro sistema de actualización.