¿Cómo se hace...? / Arrendamientos Arrendamiento de local / Suspensión, resolución y extinción del contrato


– El arrendador puede resolver el contrato, provocando su extinción, por las siguientes causas:

1º- Por la falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario (ver 6. Las rentas, los gastos generales y la fianza). Se hace referencia tanto al impago de la renta pactada, de sus actualizaciones o incrementos, como al impago de los gastos generales, teniendo en cuenta que el impago de los gastos individualizables mediante contadores, que siempre son de cuenta del arrendatario, no permitiría al arrendador resolver el contrato, siendo la única consecuencia en tal supuesto, la reclamación por la empresa suministradora de los pagos debidos y, en su caso, el corte del suministro.

2º- Por falta de pago del importe de la fianza o de sus actualizaciones. Ver 6. Las rentas, los gastos generales y la fianza.

3º- Por el subarriendo o la cesión del local sin haber hecho la preceptiva notificación al arrendador en el plazo de un mes. Ver 7. Cesión del contrato y subarriendo.

4º- Por la realización en la finca de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Según el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas de 30 de noviembre de 1961, se consideran actividades molestas, entre otras, las que produzcan incomodidades por ruidos, vibraciones, humos, gases, olores... Se consideran actividades insalubres las que puedan ser perjudiciales para la salud humana por desprendimientos o evacuación de productos, y nocivas, las que, del mismo modo, puedan afectar a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola. Actividades peligrosas son las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de ocasionar riesgos graves de explosiones, combustiones, radiaciones u otros de semejante importancia para las personas y las cosas. Por actividades ilícitas, en un sentido estricto, deberemos entender las que constituyan delito, como el tráfico de drogas, el depósito de armas...

– Además, cualquiera de las partes podrá, en los términos del artículo 1124 del Código Civil, en el caso de que la contraparte incumpla cualesquiera otras obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, (ver. 5. Derechos y obligaciones de las partes) resolver el mismo o exigir su cumplimiento, con abono de daños y de intereses, en ambos casos.

En cuanto a la extinción del contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 prevé como causas específicas:
1º- La pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. (catástrofe natural, incendio, expropiación forzosa, etc.)

2º- La declaración firme de ruina acordada por autoridad competente

Otras posibles causas son, por supuesto: la extinción del plazo pactado, la resolución del contrato mediando justa causa, en los términos antes mencionados, así como la voluntad concorde de ambas partes o la muerte del arrendatario sin que haya derecho a subrogación.

La extinción por transcurso del plazo pactado en el arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización, a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1º-Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2º-Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y
el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

Para el caso de los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985, la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, prevé un régimen específico de extinción, si se encontraban en situación de prórroga legal el día 1 de enero de 1995, de modo que:

1º- Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. Esta subrogación no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones por fallecimiento del arrendatario, ya sea a favor del cónyuge o, en su defecto, de un socio de aquél, tal como autorizaba el art 60 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde el 1 de enero de 1995, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la citada fecha. Esta subrogación no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

2º- Si el arrendatario del local de negocio fuera una persona jurídica (sociedad mercantil, sociedad civil...), y se destinase el local a actividades comerciales, el contrato se extinguirá en general a los veinte años contados desde el 1 de enero de 1995; y si en el local se desarrollasen otras actividades (profesionales), el contrato podrá durar entre cinco y veinte años en los términos señalados en la Disposición Transitoria 3ª, antes citada.