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¿Cómo se hace...? /
Arrendamientos / Arrendamiento
de vivienda /
Las rentas, los gastos generales y la fianza
La Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994 establece en esta materia una regulación referida
exclusivamente a la conservación de la vivienda, obras de mejora,
pequeñas reparaciones y derecho de adquisición preferente
del arrendatario, de modo que en lo que respecta a otros posibles derechos
u obligaciones de las partes se habrá de estar, en primer lugar,
a lo pactado por las mismas, y, en su defecto, a lo dispuesto en el Código
Civil tal como se expone a continuación.
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Las rentas en los contratos celebrados
a partir del 1 de enero de 1995 |
Según
dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en sus artículos
17 y ss, la renta será la que libremente estipulen las
partes.
Salvo pacto en contrario, la renta será mensual y habrá
de ser satisfecha en los siete primeros días del mes, sin que el
arrendador pueda exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.
El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden
las partes, o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
El arrendador está
obligado a entregar al arrendatario el recibo del pago, salvo que se hubiera
pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten
el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario
(como el ingreso a cuenta en entidad bancaria). El recibo o documento
acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las
cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga
la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta
todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia
del pago.
En cuanto a la actualización
de la renta, durante los cinco primeros años de duración
del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el
arrendador o el arrendatario en la fecha en la que se cumpla cada año
del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior
la variación porcentual experimentada por el Índice General
Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período
de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización,
tomando como mes de referencia para la primera actualización el
que corresponda al último índice que estuviera publicado
en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que
corresponda al último aplicado.
A partir del sexto año de duración la actualización
de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes
y, en su defecto, por el sistema descrito para los cinco primeros años.
La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a
aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra por escrito, expresando
el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el
arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto
Nacional de Estadística, o haciendo referencia al BOE en que se
haya publicado, siendo válida la notificación efectuada
por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
La realización
de obras de mejora por el arrendador, transcurridos cinco años
de duración del contrato, le dará derecho a elevar la renta
anual en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido
en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento
de terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que
pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse
las subvenciones públicas obtenidas para la realización
de la obra. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en
régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir
proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, de acuerdo con
sus respectivas cuotas de participación.
La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente
a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por
escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos
que conducen a su determinación, y aportando copias de los documentos
de los que resulte el coste de las obras realizadas.
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Las
rentas en los contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995 |
En materia de rentas,
habrá de estarse a lo pactado por las partes, tanto en su cuantía
inicial como en cuanto a sus actualizaciones (incrementos o reducciones).
En el caso de que se haya producido la tácita reconducción
del contrato, ver 4. Duración
y prórrogas. Desistimiento, a partir de ese momento será
aplicable el mismo régimen que el señalado para los contratos
celebrados a partir del 1 de enero de 1995.
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Las
rentas en los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 |
La renta será
la libremente pactada por las partes, pero su actualización se
regirá por lo dispuesto en la Disposición
Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamiento Urbano de 1994, lo
cual supone básicamente que:
1º- No procederá
la actualización de las rentas cuando la suma total de los ingresos
del arrendatario y de las personas que con él convivan no exceda
de 2' 5, 3 o 3' 5 veces el salario mínimo interprofesional, según
el número de personas que convivan en la vivienda arrendada sea,
respectivamente 1, ó 2, 3 ó 4, ó más de 4.
En estos casos la renta podrá actualizarse aplicando el Índice
de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la
fecha de cada actualización.
2º- En los demás casos la renta podrá actualizarse
elevándola hasta que esté, en relación con la inicialmente
pactada, en la misma proporción en la que se encuentre el Índice
de Precios al Consumo del mes anterior a la fecha de actualización
con el del mes anterior a la fecha de celebración del contrato.
3º- Si el inquilino se niega a la actualización de la renta,
la revisión se realizará conforme al Índice de Precios
al Consumo de los doce meses inmediatamente anteriores, y el contrato
se extinguirá en un plazo de ocho años.
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Gastos
generales |
En cuanto a los gastos
generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble,
sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles
de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada
o a sus accesorios, las partes podrán pactar que sean a cargo del
arrendatario.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar
el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que
se refiera al pago de tributos no afectará a la Administración.
Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma
que el arrendatario haya de abonar por el concepto mencionado, con excepción
de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y
nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse
la renta, conforme a lo anteriormente indicado.
Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen
mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
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La
fianza |
A la celebración
del contrato será obligatoria la exigencia y prestación
de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad
de renta, con el fin de asegurar la devolución de la vivienda en
buen estado, pagar rentas debidas, e indemnizar, en su caso, los daños
causados. Según lo dispuesto en la Disposición
Adicional 3ª de la Ley de Arrendamiento Urbano de 1994, la fianza
habrá de depositarse a disposición de la correspondiente
Comunidad Autónoma, o del ente público que ésta designe,
hasta la extinción del contrato, sin devengar intereses cuando
así lo determine la legislación autonómica.
Durante los cinco
primeros años de duración del contrato, la fianza no está
sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue,
el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el
arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad de renta
vigente al tiempo de la prórroga. A partir de los cinco primeros
años, en los contratos cuya duración pactada inicialmente
fuera superior, la actualización se regirá por lo pactado
por las partes, y, a falta de pacto, lo acordado sobre la actualización
de la renta se presumirá querido también para la fianza.
El saldo de la fianza
en metálico deberá ser restituido al arrendatario al final
del arriendo, tras la liquidación de las posibles responsabilidades
que garantiza. Transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por
el arrendatario sin que se hubiese hecho efectiva la restitución,
el saldo de la fianza devengará el interés general del dinero.
Las partes podrán
pactar otras garantías del cumplimiento de las obligaciones del
arrendatario, adicionales a la fianza en metálico.
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