¿Cómo se hace...? / Arrendamientos Arrendamiento de local / Formalización del contrato. Posible inscripción registral.


Para ser arrendador, no es necesario ser el propietario del local que se pretende arrendar, pues puede serlo igualmente quien sea titular de un derecho de uso y goce o disfrute sobre el mismo, como es el caso del usufructuario, del superficiario, o del propio arrendatario, con los límites que en éste último caso se imponen por ley para los subarriendos, ( ver 7. Cesión del contrato y subarriendo). Los padres o tutores de menores o incapacitados, para poder arrendar los bienes inmuebles de sus hijos o tutelados, requieren la previa obtención de autorización judicial. Los menores emancipados y habilitados de edad tienen capacidad para celebrar por sí mismos como arrendadores el contrato de arrendamiento.

En virtud de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre 1994 se mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita, es decir que el contrato se entiende perfeccionado desde el momento en que existe acuerdo entre las partes sobre el objeto del arrendamiento, el precio y su duración.

En todo caso es posible su otorgamiento mediante documento privado, fechado y firmado por las partes, para lo cual existen impresos oficiales que el estado tiene a la venta en los estancos, como papel timbrado, cuyo precio varía en función del importe total de las rentas que satisfará el arrendatario en el período de duración del contrato, de acuerdo con la escala prevista en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, de modo que, mediante su adquisición, se satisface la consiguiente deuda tributaria. A este impreso se le añadirán, si así lo desean las partes, las hojas necesarias para el establecimiento de las cláusulas especiales que habrán de aplicarse durante la vigencia del contrato.
Ver 12. Modelo Oficial de Contrato de Arrendamiento de Fincas urbanas.
Ver 11. Régimen Fiscal.

Las partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En tal caso se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes pacten libremente dentro de los límites legalmente previstos.
Ver 2. Normativa aplicable; relevancia de la voluntad de las partes.

La fianza otorgada por el arrendatario habrá de depositarse a disposición de la correspondiente Comunidad Autónoma, o del ente público que ésta designe hasta la extinción del contrato, de modo que, ante el mismo órgano autonómico (Diputación, Generalidad...), se procederá al registro del contrato de arrendamiento, quedando sellados los ejemplares de las partes.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 consagra en su disposición adicional segunda, además, la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento de acceder al Registro de la Propiedad, (mediante la modificación del art. 2º - 5 de la Ley Hipotecaria), para lo cual será necesario el otorgamiento del mismo mediante escritura pública notarial, o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato. Los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda se beneficiarán de una reducción del 25% de los honorarios notariales y registrales que resulten de aplicación conforme a sus respectivos aranceles.
Ver Real Decreto 297/ 1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.

El efecto principal de esta inscripción es el mantenimiento de la vigencia del contrato de arrendamiento en caso de producirse una transmisión de la titularidad de la finca arrendada, es decir, derogar la regla "venta quita renta" del art. 1571 del Código Civil, además de proporcionar la consiguiente publicidad y reforzar las garantías de las partes.

También se permite la inscripción posterior de los subarriendos, cesiones, subrogaciones, prórrogas y cualesquiera modificaciones de los arrendamientos inscritos.