¿Cómo se hace...? / Arrendamientos Arrendamiento de vivienda / Duración y prórrogas. Desistimiento


Contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013
Contratos de arrendamiento posteriores a 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013
Contratos de arrendamiento celebrados antes del 1 de enero de 1995





Contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013

 

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes pero el legislador ha previsto, en beneficio del arrendador que si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el propio arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Dado que dicha duración es en beneficio del arrendatario y no una imposición para él, el mismo puede decidir poner fin antes al contrato de arrendamiento: el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes pueden pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

No obstante, no procederá esa prórroga obligatoria del contrato  para el arrendador  de tres años si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Esta comunicación para recuperar la vivienda deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más

En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.





Contratos de arrendamiento posteriores a 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013

 

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ha previsto en su art. 9, en interés del arrendatario, una duración mínima del arrendamiento de vivienda de 5 años, de modo que, aunque la duración se pacta libremente por las partes, si ésta fuera inferior a 5 años, llegado el momento del vencimiento del tiempo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima citada, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo de 5 años comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta de la finca a disposición del arrendatario si ésta es posterior.
Se entienden celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, aplicándose en tales supuestos la duración mínima de 5 años en los términos expresados.

Esta posibilidad de prórroga prevista como voluntaria para el arrendatario resulta forzosa para el arrendador salvo cuando, al tiempo de la celebración del contrato, se haga constar en el mismo de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de los 5 años para destinarla a vivienda para sí o para sus familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación o divorcio. En este caso, si transcurridos tres meses desde la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la misma por un nuevo periodo de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual a la que éste tendría que haber satisfecho como rentas por los años que le quedasen hasta completar cinco.

En cuanto a la prórroga del contrato la Ley prevé, para aquellos contratos cuya duración pactada sea superior a los cinco años, que llegado el momento de su vencimiento, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo con al menos un mes de antelación, éste se prorrogue obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres, salvo que el arrendatario manifieste con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 prevé igualmente, cuando la duración del contrato pactada por las partes fuera superior a cinco años, la posibilidad de desistimiento del contrato por parte del arrendatario, siempre que ya hayan transcurrido al menos esos 5 primeros años, y que medie un preaviso al arrendador con al menos dos meses de antelación al momento en el que el arrendatario pretenda su extinción. Para este supuesto, en el propio contrato se ha podido prever la satisfacción de una indemnización a favor del arrendador que ascienda a una mensualidad de renta por cada año que quedase por cumplir, según la duración inicialmente pactada para el arrendamiento.

En el caso de que el arrendatario manifieste de este modo su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin haber obtenido el consentimiento del cónyuge que conviviera con él, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge, que puede, a tal efecto, ser requerido por el arrendador para que manifieste su voluntad al respecto en un plazo máximo de quince días.

Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento, igualmente podrá continuar el arrendamiento a favor de su cónyuge, siempre que éste comunique tal voluntad al arrendador, mediante notificación escrita, en el plazo de un mes desde que se produzca el abandono. Si el contrato se extinguiera por faltar la citada notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes. Los beneficios previstos en favor del cónyuge del arrendatario son igualmente aplicables a la pareja de hecho, con independencia de su orientación sexual, si hubieran convivido, al menos, los dos años previos al desistimiento o al abandono; si hubieran tenido descendencia en común, bastará la mera convivencia previa para el reconocimiento de los mismos.

En los casos de nulidad matrimonial, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida por resolución judicial, siempre que así lo comunique al arrendador en el plazo de dos meses desde que reciba la notificación de la citada resolución, acompañando copia de la parte de la misma en la que se le atribuya el uso de la vivienda.





Contratos de arrendamiento celebrados antes del 1 de enero de 1995

 

Si el contrato se celebró antes del 9 de mayo de 1985: la duración del contrato será la libremente pactada por las partes, pero el arrendatario tiene derecho a la prórroga forzosa establecida en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Llegado el momento del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, si ésa es su voluntad. El arrendatario podrá seguir en el uso de la vivienda alquilada mientras viva y existe la posibilidad de que en la misma se subroguen el cónyuge no separado, el conviviente en análoga relación de afectividad, los hijos que convivan con el arrendatario durante los dos años previos a su fallecimiento, o los ascendientes con una convivencia de tres años con el arrendatario. El arrendamiento se extingue con la muerte del subrogado, permitiéndose una segunda subrogación si la primera hubiera tenido lugar en favor del cónyuge y a su muerte quedaran hijos. (Disp. Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994)

El arrendador podrá denegar la prórroga del contrato:

1º-Cuando necesite la vivienda para sí o para que la ocupen sus ascendientes o descendientes.

2º-Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere, respetando los locales de negocio, si en el inmueble a derribar los hubiere. En este caso el inquilino tiene derecho de retorno cumpliendo los requisitos previstos en el Texto Refundido.

3º-Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, salvo justa causa.

4º-Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades.

5º-Cuando el inquilino en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la solicitud, hubiese tenido el goce o disfrute, como titular de un derecho real, de una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.

Si el contrato se celebró a partir del 9 de mayo de 1985: tendrá la duración estipulada por las partes, sin resultar aplicable forzosamente la prórroga prevista en el supuesto anterior, sin perjuicio de la posible tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil, que permitirá que, una vez llegado el momento de extinción del contrato, si el arrendatario permanece quince días disfrutando de la vivienda con aquiescencia del arrendador, el contrato prolongue su vigencia por un máximo de tres años, aplicándose a partir de aquel momento la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

A estos contratos les resulta aplicable el régimen señalado para los otorgados con posterioridad al 1 de enero de 1995 en cuanto al derecho de desistimiento del arrendatario y el correlativo de su cónyuge de subrogarse en la posición de aquél, tanto en este caso como en el de separación, divorcio o declaración de nulidad matrimonial. (Disp. Transitoria 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994).