¿Cómo se hace...? / Arrendamientos Arrendamiento de vivienda / Las rentas, los gastos generales y la fianza


La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece en esta materia una regulación referida exclusivamente a la conservación de la vivienda, obras de mejora, pequeñas reparaciones y derecho de adquisición preferente del arrendatario, de modo que en lo que respecta a otros posibles derechos u obligaciones de las partes se habrá de estar, en primer lugar, a lo pactado por las mismas, y, en su defecto, a lo dispuesto en el Código Civil tal como se expone a continuación.


Las rentas en los contratos celebrados posteriores al 1 de abril de 2015
Las rentas en los contratos celebrados posteriores al 6 de junio de 2013
Las rentas en los contratos celebrados posteriores a 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013
Las rentas en los contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995
Las rentas en los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985
Gastos generales
La fianza





Las rentas en los contratos celebrados posteriores al 1 de abril de 2015


Se aplicará lo indicado para los contratos posteriores a 6 de junio de 2013, con el siguiente matiz en cuanto a la actualización de la renta: durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.





Las rentas en los contratos celebrados posteriores al 6 de junio de 2013


Se aplicará lo indicado en el apartado anterior con las siguientes especialidades:

En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de extinción del contrato de arrendamiento.

Además, respecto a la actualización de la renta, durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación del IPC en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por gastos generales de la vivienda ( gastos de comunidad etc), con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto.





Las rentas en los contratos celebrados posteriores a 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013


Según dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en sus artículos 17 y ss, la renta será la que libremente estipulen las partes.

Salvo pacto en contrario, la renta será mensual y habrá de ser satisfecha en los siete primeros días del mes, sin que el arrendador pueda exigir el pago anticipado de más de una mensualidad. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario (como el ingreso a cuenta en entidad bancaria). El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

En cuanto a la actualización de la renta, durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en la que se cumpla cada año del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por el sistema descrito para los cinco primeros años.

La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al BOE en que se haya publicado, siendo válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

La realización de obras de mejora por el arrendador, transcurridos cinco años de duración del contrato, le dará derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, de acuerdo con sus respectivas cuotas de participación.

La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación, y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.





Las rentas en los contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995


En materia de rentas, habrá de estarse a lo pactado por las partes, tanto en su cuantía inicial como en cuanto a sus actualizaciones (incrementos o reducciones). En el caso de que se haya producido la tácita reconducción del contrato, ver 4. Duración y prórrogas. Desistimiento, a partir de ese momento será aplicable el mismo régimen que el señalado para los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995.





Las rentas en los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985


La renta será la libremente pactada por las partes, pero su actualización se regirá por lo dispuesto en la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamiento Urbano de 1994, lo cual supone básicamente que:

1º- No procederá la actualización de las rentas cuando la suma total de los ingresos del arrendatario y de las personas que con él convivan no exceda de 2' 5, 3 o 3' 5 veces el salario mínimo interprofesional, según el número de personas que convivan en la vivienda arrendada sea, respectivamente 1, ó 2, 3 ó 4, ó más de 4. En estos casos la renta podrá actualizarse aplicando el Índice de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

2º- En los demás casos la renta podrá actualizarse elevándola hasta que esté, en relación con la inicialmente pactada, en la misma proporción en la que se encuentre el Índice de Precios al Consumo del mes anterior a la fecha de actualización con el del mes anterior a la fecha de celebración del contrato.

3º- Si el inquilino se niega a la actualización de la renta, la revisión se realizará conforme al Índice de Precios al Consumo de los doce meses inmediatamente anteriores, y el contrato se extinguirá en un plazo de ocho años.





Gastos generales


En cuanto a los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, las partes podrán pactar que sean a cargo del arrendatario.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera al pago de tributos no afectará a la Administración.

Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto mencionado, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta, conforme a lo anteriormente indicado.

Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.





La fianza


Arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013
Arrendamientos posteriores a 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013




Arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013


Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo acordado por las partes y a falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.





Arrendamientos posteriores a 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013


A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta, con el fin de asegurar la devolución de la vivienda en buen estado, pagar rentas debidas, e indemnizar, en su caso, los daños causados. Según lo dispuesto en la Disposición Adicional 3ª de la Ley de Arrendamiento Urbano de 1994, la fianza habrá de depositarse a disposición de la correspondiente Comunidad Autónoma, o del ente público que ésta designe, hasta la extinción del contrato, sin devengar intereses cuando así lo determine la legislación autonómica.

Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no está sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad de renta vigente al tiempo de la prórroga. A partir de los cinco primeros años, en los contratos cuya duración pactada inicialmente fuera superior, la actualización se regirá por lo pactado por las partes, y, a falta de pacto, lo acordado sobre la actualización de la renta se presumirá querido también para la fianza.

El saldo de la fianza en metálico deberá ser restituido al arrendatario al final del arriendo, tras la liquidación de las posibles responsabilidades que garantiza. Transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario sin que se hubiese hecho efectiva la restitución, el saldo de la fianza devengará el interés general del dinero.

Las partes podrán pactar otras garantías del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, adicionales a la fianza en metálico.