¿Cómo se hace...? / Arrendamientos Arrendamiento de vivienda / Cesión del contrato y subarriendo


La cesión del contrato de arrendamiento implica la celebración de un contrato en virtud del cual el arrendatario cede a otra persona el conjunto de derechos y obligaciones que le corresponden como tal arrendatario, quedando así subrogada dicha persona en la posición que aquél tenía frente al arrendador.

El subarriendo, en cambio, implica la celebración de un contrato por el cual el arrendatario (ahora subarrendador) permite a otra persona (subarrendatario) usar la vivienda arrendada por tiempo determinado y mediante precio, coexistiendo con el inicial contrato de arrendamiento.

Cesión del contrato y subarriendo en los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995
Cesión del contrato y subarriendo en los contratos celebrados antes del 1 de enero de 1995





Cesión del contrato y subarriendo en los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995


La Ley de Arrendamiento Urbano de 1994, en su art. 8, dispone que para la cesión del contrato por el arrendatario se requiere la previa obtención del consentimiento escrito del arrendador, ya que, en caso contrario, este último podrá resolver el contrato provocando así su extinción. Los derechos y obligaciones del nuevo arrendatario serán los mismos que tuviera el cedente.

El mismo precepto legal prevé en materia de subarriendo, que la vivienda sólo se podrá subarrendar en forma parcial, siendo necesario el consentimiento previo y por escrito del arrendador. El subarriendo inconsentido dará derecho al arrendador a resolver el contrato. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó, y el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento inicial.

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Cesión del contrato y subarriendo en los contratos celebrados antes del 1 de enero de 1995


Se rigen por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

En cuanto a la cesión del contrato de arrendamiento de vivienda queda absolutamente prohibido si se realiza a título oneroso, es decir, mediante precio.
La cesión gratuita requerirá el consentimiento expreso del arrendador.

El subarriendo se permite tanto de parte, como de la totalidad de la vivienda, previa autorización del arrendador. El subarrendador (arrendatario en el contrato inicial de arrendamiento) podrá exigir una renta al subarrendatario que, en el caso de subarriendo total, no excederá del doble de la renta que aquel tenga que satisfacer al arrendador, siendo a cargo del subarrendatario el pago de todos los servicios de la vivienda. En el caso de que el subarriendo sea parcial, el subarrendador no podrá recibir por cada habitación una renta superior a la cantidad que resulte de dividir el doble de la renta que él satisface por el arrendamiento por el número de habitaciones no destinadas a servicios con que cuente.

En caso de subarriendo, el arrendador tendrá derecho a participar de la renta percibida por el subarrendador, siempre que se hubiera reservado tal derecho, fijando el porcentaje, en el momento de dar su autorización. El arrendador cuenta con la posibilidad de dirigirse directamente contra el subarrendatario, tanto en caso de impago de la renta por el arrendatario, como para exigirle la reparación de los daños que hubiera causado en la vivienda.

El subarrendatario tiene derecho, durante la vigencia de su contrato, a solicitar la revisión de la renta, de modo que si resultase que paga cantidades superiores a las que autoriza la ley, podrá optar entre resolver el contrato con abono por el subarrendador de lo indebidamente cobrado, o por esto último sin resolución del contrato. El subarrendatario no puede, en ningún caso, celebrar a su vez otro contrato de subarriendo.

La prórroga forzosa del contrato de arrendamiento, facultativa para el arrendatario (ver 4. Duración y prórrogas. Desistimiento) no será aplicable al subarriendo, de modo que el subarrendador sólo queda obligado por el plazo pactado. El subarrendatario puede, en cambio, poner fin al subarriendo anticipadamente notificando por escrito al subarrendador su voluntad de abandonar la vivienda con treinta días, al menos, de antelación, y satisfaciendo una indemnización equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedase por cumplir.