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Patricia García de Ponga


Directora Financiera CB Richard Ellis



 

¿Qué perspectivas tienen sobre la evolución del mercado de compraventa de inmuebles? -a corto, medio y/o largo plazo-

En el mercado se está observando cierta mejora en cuanto a la actividad, aunque es muy prematuro hablar de recuperación. Actualmente se están desacelerando las caídas en los principales indicadores pero aún no existe crecimiento sostenible. Para una mejora generalizada de la situación es imprescindible un panorama económico más favorable.

En cuanto a los inmuebles terciarios esperamos un aumento en la actividad de compraventa a corto plazo. Creemos que hay gran demanda por parte de los inversores, que no viene finalmente reflejada en las cifras de inversión debido a la falta de oferta adecuada. Los inversores demandan inmuebles que ofrezcan seguridad, es decir, con buenas ubicaciones, inquilinos solventes y contratos a largo plazo. Cabe destacar el alto nivel de interés que generan los inmuebles de calidad cuando salen al mercado. Un buen ejemplo es la reciente venta del edificio Diagonal 640 en Barcelona y los numerosas operaciones de sale & leaseback realizadas por las entidades financieras.

Esperamos una mejora en la oferta en 2011, lo que impulsará el número de operaciones cerradas.

¿Consideran que el mercado de alquiler está siendo la alternativa a la aparente caída del mercado de compraventa?

En el mercado residencial, el alquiler debería ser una alternativa viable a la compra, pero hasta la fecha el parque de viviendas en alquiler ha sido insuficiente, tanto en cantidad como en calidad. Un buen mercado de alquiler actúa como contrapeso a la volatilidad de precios de compra y aporta estabilidad al mercado. Por otro lado, fomenta la movilidad geográfica de la población y da flexibilidad al mercado laboral.

Podemos esperar un aumento en la demanda en alquiler pero el proceso será lento, dado que existe una cultura de compraventa en nuestro país que no se modifica en el corto plazo.

<<Los inversores demandan inmuebles que ofrezcan seguridad, es decir, con buenas ubicaciones, inquilinos solventes y contratos a largo plazo.>>


Las Normas Internacionales de Contabilidad prescriben una doble alternativa en la valoración posterior de los inmuebles de inversión (valor razonable o coste); ¿cuál es el modelo que están siguiendo los grupos que utilizan Normas Internacionales de Contabilidad en España? ¿Por qué razón?

Por una parte, el método del valor razonable permite reconocer en momentos de ciclo alcista los resultados positivos generados por los incrementos en el valor de los inmuebles y reflejar en el balance una fotografía más actualizada de los activos de la compañía. Asimismo, dado que en general en otros países de nuestro entorno está más extendida la aplicación de este método, optar por este criterio aporta comparabilidad a las cuentas. No obstante, esta práctica incorpora gran volatilidad a las cuentas de pérdidas y ganancias y permite que factores externos que no dependen de la gestión empresarial influyan muy directamente en los resultados de cada año.

Por este motivo, desde que en 2005 entrase en vigor en nuestro país la aplicación de las Normas Internacionales de Contabilidad para los grupos cotizados, en general y salvo algunos casos puntuales, las compañías inmobiliarias optaron por la aplicación del método de coste.

Dado que el método de coste histórico requiere registrar a cierre del ejercicio las posibles pérdidas derivadas de caídas del valor (la regla que se conoce coloquialmente como "coste o mercado, el menor"), actualmente y dada la actual coyuntura económica la mayoría de compañías se han visto obligadas a realizar apuntes negativos en la cuenta de resultados para corregir esos valores. Obviamente, aquéllas que optasen en momentos de bonanza por el método del valor razonable se habrán visto obligadas a realizar mayores correcciones que las que optaron por el método de coste (correcciones en algunos casos de cerca del 50% en los últimos tres años).

Entre los diversos métodos de valoración (comparación con transacciones similares, descuento de flujos futuros, etc), ¿cuál es el más utilizado? (tanto para el caso de inmuebles destinados a la compraventa como al alquiler).

Ente los métodos de valoración más extendidos destaca el método de comparación como la evidencia más clara de cómo se comporta el mercado con inmuebles de similares características. Éste es el método más comúnmente aceptado y utilizado por los valoradores, existiendo asimismo métodos analíticos de apoyo (como el descuento de flujos de caja, capitalización de rentas o el método residual), basados en desarrollos matemáticos, que no suelen aplicarse en solitario sin acompañarse del primero. La utilidad de estas metodologías estriba principalmente en contrastar el valor obtenido por el método de transacciones comparables y conseguir finalmente una valoración aún más precisa.

<<El método de comparación es válido y fundamental para todos los casos siempre y cuando existan evidencias y transacciones suficientes que permitan componer un juicio de valor y los métodos matemáticos son utilizados como apoyo para completar el trabajo de valoración.>>

 

En propiedades cuyo valor se centra en múltiples variables los métodos analíticos son de gran utilidad, puesto que permiten contemplar todas ellas. Para la valoración del patrimonio en renta se suele aplicar el método de inversión o el descuento de flujos de caja y para suelo y obra en curso los métodos residuales estático y dinámico. Por ejemplo, la valoración de un edificio de oficinas con un contrato de arrendamiento a largo plazo se apoyaría inicialmente en la capitalización de rentas. Si en ése mismo edificio existiesen diversos inquilinos con distintos contratos de arrendamiento y distintos vencimientos en el tiempo, la valoración se apoyaría en el descuento de flujos de caja. Por último, la valoración de un solar sobre el que se proyectase la construcción de un inmueble terciario para oficinas se apoyaría en un estudio residual, que se comporta como un descuento de flujos de caja sofisticado.

En conclusión, método de comparación es válido y fundamental para todos los casos siempre y cuando existan evidencias y transacciones suficientes que permitan componer un juicio de valor y los métodos matemáticos son utilizados como apoyo para completar el trabajo de valoración.


Las Normas Internacionales de Valoración están siendo objeto de revisión actualmente, ¿se espera un cambio significativo de las mismas?

Las Normas Internacionales de Valoración (IVS en sus siglas en inglés, o International Valuation Standards) han venido siendo objeto de revisión a lo largo de los últimos años, para ajustarse a la coyuntura económica actual y a los cambios del mercado. Se trata de las normas de valoración que mayor peso tienen en el viejo continente y que se muestran totalmente en línea con las normas de valoración aplicadas en América.

Especialmente a raíz de la crisis financiera global se ha demandado en estas normas un mayor rigor y control, así como homogeneización a nivel mundial. Por ejemplo, la valoración de los inmuebles que sirven de garantía hipotecaria se regula de manera diferente en distintos países de Europa, lo cual menoscaba la comparabilidad.

Esperamos que se produzca la armonización necesaria, ya que los inmuebles constituyen un parte significativa en los balances de muchas compañías (hoy, también, de bancos y entidades de crédito) y por consiguiente las normas de valoración pueden tener un impacto significativo en los mismos.


Fuente: Newsletter AECA Nº 54 - Octubre 2010