Nota.- Sólo se incluyen aquellas normas de elaboración de las cuentas anuales que han sido objeto de adaptación.



I. NORMAS DE ELABORACION DE LAS CUENTAS ANUALES


5.ª Balance.

El balance, que comprende, con la debida separación, los bienes y derechos que constituyen el activo de la empresa y las obligaciones y los fondos propios que forman el pasivo de la misma deberá formularse teniendo en cuenta que:

a) En cada partida deberán figurar, además de las cifras del ejercicio que se cierra, las correspondientes al ejercicio inmediatamente anterior. A estos efectos, cuando unas y otras no sean comparables, bien por haberse producido una modificación en la estructura del balance bien por realizarse un cambio de imputación, se deberá proceder a adaptar los importes del ejercicio precedente, a efectos de su presentación en el ejercicio corriente.

b) No podrán modificarse los criterios de contabilización de un ejercicio a otro, salvo casos excepcionales que se indicarán y justificarán en la memoria.

c) No figurarán las partidas a las que no corresponda importe alguno en el ejercicio ni en el precedente.

d) No podrá modificarse la estructura de un ejercicio a otro, salvo casos excepcionales que se indicarán en la memoria.

e) Podrán añadirse nuevas partidas a las previstas en los modelos, normal y abreviado, siempre que su contenido no esté previsto en las existentes.

f) Podrá hacerse una subdivisión más detallada de las partidas que aparecen en los modelos, tanto en el normal como en el abreviado.

g) Podrán agruparse las partidas precedidas de números árabes, si sólo representan un importe irrelevante para mostrar la imagen fiel o si se favorece la claridad.

h) Los créditos y deudas con empresas del grupo o asociadas, cualquiera que sea su naturaleza, figurarán en las partidas del activo o pasivo correspondientes, con separación de las que no correspondan a empresas del grupo o asociadas, respectivamente. A estos efectos, en las partidas correspondientes a empresas asociadas también se incluirán las relaciones con empresas multigrupo.

i) La clasificación entre corto y largo plazo se realizará teniendo en cuenta el plazo previsto para el vencimiento, enajenación o cancelación. Se considerará largo plazo cuando sea superior a un año contado a partir de la fecha de cierre del ejercicio.
La clasificación entre corto y largo plazo en el caso de préstamos hipotecarios subrogables se realizará teniendo en cuenta el plazo previsto para la subrogación o cancelación.

j) El importe global de los derechos sobre los bienes afectos a operaciones de arrendamiento financiero que deban lucir en el activo figurará en rúbrica independiente. A estos efectos se creará una partida en el epígrafe B.II del activo del balance, con la denominación «Derechos sobre bienes en régimen de arrendamiento financiero». Las deudas correspondientes a tales operaciones figurarán en rúbrica independiente. A estos efectos se crearán las partidas «Acreedores por arrendamiento financiero a largo plazo» y «Acreedores por arrendamiento financiero a corto plazo» en los epígrafes D.II y E.II, respectivamente, del pasivo del balance.

k) Las inversiones financieras con vencimiento no superior a un año figurarán en el epígrafe D.IV del activo, «Inversiones financieras temporales».

l) Los desembolsos pendientes sobre acciones que constituyan inversiones financieras permanentes, que no estén exigidos pero que conforme al artículo 42 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas sean exigibles a corto plazo figurarán en la partida E.V.3 del pasivo del balance.

m) La financiación ajena con vencimiento no superior a un año figurará en la agrupación E del pasivo, «Acreedores a corto plazo».

n) Cuando existan provisiones para riesgos y gastos con vencimiento no superior a un año se creará la agrupación F del pasivo, con la denominación de «Provisiones para riesgos y gastos a corto plazo».

o) Cuando se posean acciones propias, pendientes de amortización, adquiridas en ejecución de un acuerdo de reducción de capital adoptado por la Junta General se creará el epígrafe A.VIII del pasivo, con la denominación de «Acciones propias para reducción de capital». Este epígrafe, que siempre tendrá signo negativo, minorará el importe de los fondos propios.

p) Para las cuentas deudoras con las Administraciones Públicas con vencimiento superior a un año se creará una partida en el epígrafe B.IV del activo del balance, con la denominación «Administraciones Públicas».
Para otras cuentas deudoras del grupo 4 con vencimiento superior a un año para las que no exista partida prevista en el epígrafe B.VI del activo «Deudores por operaciones de tráfico a largo plazo» se crearán, dentro del mismo, las partidas necesarias.

q) Para las cuentas acreedoras con las Administraciones Públicas con vencimiento superior a un año se creará una partida en el epígrafe D.IV del pasivo del balance, con la denominación «Administraciones Públicas».
Para otras cuentas acreedoras por operaciones de tráfico con vencimiento superior a un año para las que no exista partida prevista en el epígrafe D.VI. del pasivo «Acreedores por operaciones de tráfico a largo plazo» se creará, dentro del mismo, las partidas necesarias. Cuando existan provisiones para operaciones de tráfico con vencimiento superior a un año se creará el epígrafe D.VII del pasivo, con denominación «Provisiones para operaciones de tráfico a largo plazo».

r) Los terrenos, solares y edificaciones que la empresa inmobiliaria decida destinar al arrendamiento o al uso propio figurarán en el epígrafe B.III del activo del balance, «Inmovilizaciones materiales».

s) Las empresas que participen en una o varias uniones temporales de empresas deberán presentar el balance, atendiendo siempre a lo dispuesto en la norma de valoración 21, de una de las siguientes formas:
Integrando en cada partida de balance las cantidades correspondientes a las uniones temporales de empresas en las que participen.
Diferenciando en cada partida de balance la cantidad correspondiente a la propia empresa inmobiliaria y a las uniones temporales de empresas.
Elegida una de las anteriores opciones para elaborar el balance, se deberá aplicar la misma para la cuenta de pérdidas y ganancias.


6.ª Cuenta de pérdidas y ganancias.

La cuenta de pérdidas y ganancias, que comprende, con la debida separación, los ingresos y los gastos del ejercicio y, por diferencia, el resultado del mismo, se formulará teniendo en cuenta que:

a) En cada partida deberán figurar, además de las cifras del ejercicio que se cierra, las correspondientes al ejercicio inmediatamente anterior. A estos efectos, cuando unas y otras no sean comparables, bien por haberse producido una modificación en la estructura de la cuenta de pérdidas y ganancias, bien por realizarse un cambio de imputación, se deberá proceder a adaptar los importes del ejercicio precedente, a efectos de su presentación en el ejercicio corriente.

b) No figurarán las partidas a las que no corresponda importe alguno en el ejercicio ni en el precedente.

c) No podrá modificarse la estructura de un ejercicio a otro, salvo casos excepcionales que se indicarán en la memoria.

d) Podrán añadirse nuevas partidas a las previstas en los modelos, normal y abreviado, siempre que su contenido no esté previsto en las existentes.

e) Podrá hacerse una subdivisión más detallada de las partidas que aparecen en los modelos, tanto en el normal como en el abreviado.

f) Podrán agruparse las partidas precedidas de números árabes, si sólo representan un importe irrelevante para mostrar la imagen fiel o si favorecen la claridad.

g) En las partidas correspondientes a empresas asociadas también se incluirán las relaciones con empresas multigrupo.

h) Los gastos financieros de deudas a largo plazo con vencimiento a corto figurarán en el Debe, en la agrupación 8. «Gastos financieros y gastos asimilados».

i) Los beneficios o pérdidas obtenidos por la venta de terrenos, solares y edificaciones que, aunque inicialmente figuraran en el inmovilizado, y siempre que no hayan sido utilizados, la empresa haya decidido traspasarlos a existencias, figurarán entre los beneficios o pérdidas de explotación.

j) Las empresas que participen en una o varias uniones temporales de empresas deberán presentar la cuenta de pérdidas y ganancias, atendiendo siempre a lo dispuesto en la norma de valoración 21, de una de las siguientes formas:
Integrando en cada partida de la cuenta de pérdidas y ganancias las cantidades correspondientes a las uniones temporales de empresas en las que participen.
Diferenciando en cada partida de la cuenta de pérdidas y ganancias la cantidad correspondiente a la propia empresa inmobiliaria y a las uniones temporales de empresas.


7.ª Memoria.

La memoria completa amplía y comenta la información contenida en el balance y en la cuenta de pérdidas y ganancias; se formulará teniendo en cuenta que:

a) El modelo de la memoria recoge la información mínima a cumplimentar; no obstante, en aquellos casos en que la información que se solicita no sea significativa no se cumplimentarán los apartados correspondientes.

b) Deberá indicarse cualquier otra información no incluida en el modelo de la memoria que sea necesaria para facilitar la comprensión de las cuentas anuales objeto de presentación, con el fin de que las mismas reflejen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la empresa.

c) Lo establecido en la memoria en relación con las empresas asociadas deberá entenderse también referido a las empresas multigrupo.

d) Lo establecido en el apartado 4 de la memoria se deberá adaptar para su presentación, en todo caso, de modo sintético y conforme a la exigencia de claridad.

e) Las empresas que participen en una o varias uniones temporales de empresas y opten por presentar el modelo de balance integrando en cada partida del mismo las cantidades correspondientes a las uniones temporales de empresas en las que participen deberán detallar en cada apartado de la memoria las cifras que corresponden a esas uniones temporales de empresas.


8.ª Cuadro de financiación.

El cuadro de financiación, que recoge los recursos obtenidos en el ejercicio y sus diferentes orígenes, así como la aplicación o el empleo de los mismos en inmovilizado o en circulante, formará parte de la memoria. Se formulará teniendo en cuenta que:

a) En cada partida deberán figurar además de las cifras del ejercicio que se cierra las correspondientes al ejercicio inmediatamente anterior. Cuando unas y otras no sean comparables, se procederá a adaptar los importes del ejercicio precedente, a efectos de su presentación en el ejercicio corriente. No obstante, cuando en el ejercicio anterior se haya formulado memoria abreviada podrán omitirse las cifras del ejercicio precedente.

b) Las rúbricas incluidas en el cuadro de financiación deberán adaptarse en función de la importancia que para la entidad hayan tenido las distintas operaciones, realizando agrupaciones de los distintos conceptos cuando resulten de escasa importancia e incorporando aquéllos no incluídos que puedan ser significativos para apreciar e interpretar los cambios acaecidos en la situación financiera.

c) El cuadro de financiación deberá mostrar separadamente los distintos orígenes y aplicaciones permanentes de recursos en función de las operaciones que los han producido y con independencia de si dichas operaciones han afectado o no formalmente, al capital circulante, incluidas, entre otras, las ampliaciones de capital realizadas mediante conversión de deudas a largo plazo, que deberán figurar simultáneamente como aplicación y como origen de fondos. Asimismo deberá mostrar resumidamente los aumentos y disminuciones que se han producido en el ejercicio en dicho capital circulante.

d) Los resultados del ejercicio serán objeto de corrección para eliminar los beneficios o pérdidas que sean consecuencia de correcciones valorativas de activos inmovilizados o pasivos a largo plazo, los gastos e ingresos que no hayan supuesto variación del capital circulante y los resultados obtenidos en la enajenación de elementos del inmovilizado. Las partidas que dan lugar a la corrección del resultado son, entre otras, las siguientes:

Aumento del beneficio o disminución de la pérdida:

1. Dotaciones a las amortizaciones y provisiones de inmovilizado.
2. Dotación a la provisión para riesgos y gastos.
3. Gastos derivados de intereses diferidos.
4. Amortización de gastos de formalización de deudas.
5. Diferencias de cambio negativas.
6. Pérdidas de la enajenación de inmovilizado.
7. Impuesto sobre sociedades diferido en el ejercicio y los ajustes pertinentes.

Disminución del beneficio o aumento de la pérdida:

1. Excesos de provisiones de inmovilizado.
2. Excesos de provisiones para riesgos y gastos.
3. Ingresos derivados de intereses diferidos.
4. Diferencias de cambio positivas.
5. Beneficios en la enajenación de inmovilizado.
6. Subvenciones de capital traspasadas al resultado del ejercicio.
7. Impuesto sobre sociedades anticipado en el ejercicio y crédito impositivo generado en el ejercicio por compensación de pérdidas y los ajustes pertinentes.

Cuando el resultado del ejercicio corregido fuese positivo (beneficio) se mostrará en recursos bajo la denominación «Recursos procedentes de las operaciones». Por el contrario, si dicho resultado del ejercicio corregido fuese negativo (pérdida), se mostrará en aplicaciones con la denominación «Recursos aplicados en las operaciones».

Como nota al cuadro de financiación, se deberá incluir un resumen de las correcciones al resultado, conciliando el resultado contable del ejercicio con los recursos procedentes de las operaciones que se muestran en el mencionado cuadro.

e) Los recursos obtenidos en la enajenación o cancelación anticipada de inmovilizado material, inmaterial o financiero se obtendrán sumando o restando, respectivamente, al valor neto contable del correspondiente inmovilizado, el beneficio o pérdida obtenido en la operación.

f) Las revalorizaciones de inmovilizado realizadas en el ejercicio al amparo de una Ley, no serán consideradas ni como orígenes ni como aplicaciones de recursos, sin perjuicio de que las revalorizaciones que hayan afectado a elementos de inmovilizado enajenados en el ejercicio, sean consideradas como mayor valor contable a efectos de determinar los recursos obtenidos en el ejercicio como consecuencia de dicha enajenación.

g) Los distintos orígenes y aplicaciones de recursos por operaciones formalizadas en el ejercicio se mostrarán en el cuadro de financiación por su importe efectivo, esto es, deducidos los gastos e ingresos por intereses diferidos, y cualquier otro gasto o ingreso a distribuir en varios ejercicios que no haya supuesto variación del capital circulante.

h) Las diferencias de cambio de valores de renta fija, deudas y créditos a largo plazo acaecidas durante el ejercicio, no se mostrarán como origen o aplicación de fondos, debiéndose proceder, por tanto, a la correspondiente corrección del resultado o a su compensación con ingresos a distribuir en varios ejercicios.

i) La aplicación de recursos en inversiones financieras permanentes, que sea consecuencia de la renegociación o traspaso de inversiones financieras temporales, se mostrará separadamente bajo la denominación «Renegociación de inversiones financieras temporales» cuando la importancia de su volumen así lo aconseje. Esta regla resultará también de aplicación a los recursos obtenidos por renegociación de deudas a corto plazo, debiendo figurar separadamente, en su caso, con la denominación «Renegociación de deudas a corto plazo».

j) Los recursos aplicados por traspaso a corto plazo de deudas a largo plazo se mostrarán por el valor de reembolso de la deuda.

k) Los recursos aplicados por cancelación anticipada de deudas a largo plazo se mostrarán por el importe efectivo de la cancelación.

l) Los recursos procedentes de aportaciones de accionistas lucirán en el cuadro de financiación, como origen de fondos, en el ejercicio en que se realice la aportación efectiva o en el que se haya acordado el desembolso.

m) Los recursos obtenidos en las transferencias de inmovilizado a existencias se mostrarán por el importe correspondiente al valor neto contable del inmovilizado transferido.


9.ª Cifra anual de negocios (*).

El importe neto de la cifra anual de negocios se determinará deduciendo del importe de las ventas y de las prestaciones de servicios, correspondientes a las actividades ordinarias de la empresa, el importe de las bonificaciones y demás reducciones sobre las ventas y el del impuesto sobre el valor añadido y otros impuestos directamente relacionados con las mismas.

13. Multiactividad.
El importe neto de la cifra anual de negocios para las empresas en las que concurren varias actividades se determinará deduciendo del importe de las ventas y prestaciones de servicios correspondientes a todas las actividades ordinarias de la empresa, el importe de las bonificaciones y demás reducciones sobre las ventas y el del impuesto sobre el valor añadido y otros impuestos directamente relacionados con las mismas.