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Duración del contrato
| Contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013 |
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes pero el legislador ha previsto, en beneficio del arrendador que si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el propio arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Dado que dicha duración es en beneficio del arrendatario y no una imposición para él, el mismo puede decidir poner fin antes al contrato de arrendamiento: el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes pueden pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
No obstante, no procederá esa prórroga obligatoria del contrato para el arrendador de tres años si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Esta comunicación para recuperar la vivienda deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más
En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
| Contratos de arrendamiento posteriores a 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013 |
La
duración será la libremente pactada por las partes, sin
existir limites legales a este respecto. Llegado el momento de extinción
del contrato por transcurso del plazo pactado, si durante los cinco años
anteriores se hubiera desarrollado en el local una actividad comercial
de venta al público, la ley prevé, con determinadas condiciones,
una indemnización a favor del arrendatario comerciante. Ver 8.
Suspensión, resolución y extinción del contrato.
| Contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985 |
Si
se encontraban en situación de prórroga legal el día
1 de enero de 1995, tendrán la duración que se deriva de
las siguientes reglas previstas en la Disposición
Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994:
1º- Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. Esta subrogación no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones por fallecimiento del arrendatario, ya sea a favor del cónyuge o, en su defecto, de un socio de aquél, tal como autorizaba el art. 60 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde el 1 de enero de 1995, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la citada fecha. Esta subrogación no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.
2º- Si el arrendatario
del local de negocio fuera una persona jurídica (sociedad mercantil,
sociedad civil...), y se destinase el local a actividades comerciales,
el contrato se extinguirá en general a los veinte años contados
desde el 1 de enero de 1995; y si en el local se desarrollasen otras actividades
(profesionales), el contrato podrá durar entre cinco y veinte años
en los términos señalados en la Disposición Transitoria
3ª, antes citada.
| Contratos de arrendamiento celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995 |
Tendrán la duración
pactada por las partes, con la posibilidad de que se reconduzca el contrato,
y quede por tanto prorrogado, en los términos del art.1566 del Código
Civil, si, llegado el momento de conclusión del plazo pactado, el
arrendatario continúa disfrutando de la finca arrendada por un plazo
de quince días con aquiescencia del arrendador. En el caso de que
se produzca esta prórroga, el arrendamiento renovado se regirá
por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para los contratos
otorgados a partir del 1 de enero de 1995.