¿Cómo se hace...? / Arrendamiento de vivienda / Cesión del contrato y subarriendo
Cesión del contrato y subarriendo
La cesión del
contrato de arrendamiento implica la celebración de un contrato en
virtud del cual el arrendatario cede a otra persona el conjunto de derechos
y obligaciones que le corresponden como tal arrendatario, quedando así
subrogada dicha persona en la posición que aquél tenía
frente al arrendador.
El subarriendo, en cambio, implica la celebración de un contrato
por el cual el arrendatario (ahora subarrendador) permite a otra persona
(subarrendatario) usar la vivienda arrendada por tiempo determinado y mediante
precio, coexistiendo con el inicial contrato de arrendamiento.
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Cesión del contrato y subarriendo en los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 |
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Cesión del contrato y subarriendo en los contratos celebrados antes del 1 de enero de 1995 |
| Cesión del contrato y subarriendo en los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 |
La Ley de Arrendamiento
Urbano de 1994, en su art. 8, dispone que para la cesión del
contrato por el arrendatario se requiere la previa obtención
del consentimiento escrito del arrendador, ya que, en caso contrario,
este último podrá resolver el contrato provocando así
su extinción. Los derechos y obligaciones del nuevo arrendatario
serán los mismos que tuviera el cedente.
El mismo precepto
legal prevé en materia de subarriendo, que la vivienda sólo
se podrá subarrendar en forma parcial, siendo necesario el consentimiento
previo y por escrito del arrendador. El subarriendo inconsentido dará
derecho al arrendador a resolver el contrato. El derecho del subarrendatario
se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario
que subarrendó, y el precio del subarriendo no podrá exceder,
en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento inicial.
| Cesión del contrato y subarriendo en los contratos celebrados antes del 1 de enero de 1995 |
Se rigen por lo dispuesto
en el Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
En cuanto a la cesión
del contrato de arrendamiento de vivienda queda absolutamente prohibido
si se realiza a título oneroso, es decir, mediante precio.
La cesión gratuita requerirá el consentimiento expreso del
arrendador.
El subarriendo
se permite tanto de parte, como de la totalidad de la vivienda, previa
autorización del arrendador. El subarrendador (arrendatario en
el contrato inicial de arrendamiento) podrá exigir una renta al
subarrendatario que, en el caso de subarriendo total, no excederá
del doble de la renta que aquel tenga que satisfacer al arrendador, siendo
a cargo del subarrendatario el pago de todos los servicios de la vivienda.
En el caso de que el subarriendo sea parcial, el subarrendador no podrá
recibir por cada habitación una renta superior a la cantidad que
resulte de dividir el doble de la renta que él satisface por el
arrendamiento por el número de habitaciones no destinadas a servicios
con que cuente.
En caso de subarriendo, el arrendador tendrá derecho a participar
de la renta percibida por el subarrendador, siempre que se hubiera reservado
tal derecho, fijando el porcentaje, en el momento de dar su autorización.
El arrendador cuenta con la posibilidad de dirigirse directamente contra
el subarrendatario, tanto en caso de impago de la renta por el arrendatario,
como para exigirle la reparación de los daños que hubiera
causado en la vivienda.
El subarrendatario tiene derecho, durante la vigencia de su contrato,
a solicitar la revisión de la renta, de modo que si resultase que
paga cantidades superiores a las que autoriza la ley, podrá optar
entre resolver el contrato con abono por el subarrendador de lo indebidamente
cobrado, o por esto último sin resolución del contrato.
El subarrendatario no puede, en ningún caso, celebrar a su vez
otro contrato de subarriendo.
La prórroga forzosa del contrato de arrendamiento, facultativa
para el arrendatario (ver 4. Duración
y prórrogas. Desistimiento) no será aplicable al subarriendo,
de modo que el subarrendador sólo queda obligado por el plazo pactado.
El subarrendatario puede, en cambio, poner fin al subarriendo anticipadamente
notificando por escrito al subarrendador su voluntad de abandonar la vivienda
con treinta días, al menos, de antelación, y satisfaciendo
una indemnización equivalente a la renta que corresponda al plazo
que, según el contrato, quedase por cumplir.