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Suspensión, resolución y extinción del contrato

El art. 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 prevé la posible suspensión del contrato cuando el arrendador realice en la vivienda arrendada obras de conservación u otras que hayan sido acordadas por autoridad competente, de modo que, durante su ejecución, la misma resulte inhabitable. En tal caso el arrendatario tendrá la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación del pago de la renta.

El art. 27 de la misma norma establece los supuestos en los que las partes pueden resolver el contrato, es decir, provocar su conclusión de manera anticipada.

– El arrendatario puede resolver el contrato por las siguientes causas:

1º- Por la no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Ver 5. Derechos y obligaciones de la partes.

2º- Por la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda por el arrendatario.

– El arrendador puede resolver el contrato por las siguientes causas:

1º- Por la falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. (ver 6. Las rentas, los gastos generales y la fianza). Se hace referencia tanto al impago de la renta pactada, de sus actualizaciones o incrementos, como al impago de los gastos generales, teniendo en cuenta que el impago de los gastos individualizables mediante contadores, que siempre son de cuenta del arrendatario, no permitiría al arrendador resolver el contrato, siendo la única consecuencia en tal supuesto, la reclamación por la empresa suministradora de los pagos debidos y, en su caso, el corte del suministro.

2º- Por falta de pago del importe de la fianza o de sus actualizaciones. Ver 6. Las rentas, los gastos generales y la fianza.

3º- Por el subarriendo o la cesión inconsentidos. Ver 7. Cesión del contrato y subarriendo.

4º- Por la realización de daños causados dolosamente (de mala fe) en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
Los daños, para que puedan provocar la resolución del contrato, han tenido que ser causados en la propia vivienda o en los elementos accesorios a la misma que fueran objeto de arrendamiento, han tenido que causarse intencionadamente y ser de cierta entidad. En cuanto a la realización de obras no consentidas, podrá provocar la resolución del contrato en los casos en los que fuera necesaria la autorización previa del arrendador, es decir, en las obras que modifican la configuración de la vivienda y en las que afecten a la seguridad y estabilidad de la misma. Ver 5. Derechos y obligaciones de las partes.

5º- Por la realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Según el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas de 30 de noviembre de 1961, se consideran actividades molestas, entre otras, las que produzcan incomodidades por ruidos, vibraciones, humos, gases, olores... Se consideran actividades insalubres las que puedan ser perjudiciales para la salud humana por desprendimientos o evacuación de productos, y nocivas, las que, del mismo modo, puedan afectar a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola. Actividades peligrosas son las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de ocasionar riesgos graves de explosiones, combustiones, radiaciones u otros de semejante importancia para las personas y las cosas. Por actividades ilícitas, en un sentido estricto, deberemos entender las que constituyan delito, como el tráfico de drogas, el depósito de armas...

6º- Cuando la vivienda permanezca deshabitada o deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, o de quien efectivamente la viniera ocupando como su cónyuge no separado, o sus hijos de él dependientes. Esta situación puede darse cuando la vivienda sea utilizada para actividades comerciales, industriales, profesionales, artesanales, docentes, etc. También, en caso de que el arrendatario hubiera cambiado de vivienda, de modo que la arrendada la destinase a otros usos o la mantuviera como vivienda de temporada. En el caso de que sólo una parte de la vivienda se destine a usos distintos es posible que medie un acuerdo a tal efecto con el arrendador, por ejemplo, para realizar en ella alguna actividad artesanal que resulte compatible con su destino principal, que es el de satisfacer las necesidades de vivienda del arrendatario o de sus mencionados parientes.

– Cualquiera de las partes, podrá, en los términos del art.1124 del Código Civil, en el caso de que la contraparte incumpla cualesquiera otras obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, (ver. 5. Derechos y obligaciones de las partes) resolver el mismo o exigir su cumplimiento, con abono de daños y de intereses, en ambos casos.

En cuanto a la extinción del contrato, el art. 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 prevé como causas:
1º- La pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. (catástrofe natural, incendio, expropiación forzosa, etc.)

2º- La declaración firme de ruina acordada por autoridad competente

Otras posibles causas son, por supuesto: la extinción del plazo pactado, y en su caso, de las prórrogas, la voluntad del arrendatario de poner fin al arrendamiento manifestada al arrendador con la antelación necesaria, bien antes de la conclusión del plazo pactado o de cada una de las prórrogas, (ver. 3. Duración y prórrogas. Desistimiento). También se produce la extinción del contrato por resolución, mediando justa causa, en los términos antes mencionados, así como por voluntad de ambas partes o por muerte del arrendatario sin que haya derecho a subrogación.

La Ley de arrendamientos urbanos de 1994 en su artículo 13 prevé que si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el contrato de arrendamiento y se exceptúan  únicamente los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

En el caso de que el arrendador sea el usufructuario, el superficiario o quien tenga un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirá el arrendamiento cuando el arrendador pierda su derecho.