¿Cómo se hace...? / Arrendamiento de local / Derechos y obligaciones de las partes
Derechos y obligaciones de las partes
En esta materia se habrá
de atender, en primer lugar, a lo pactado por las partes y, en su defecto,
a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que establece una regulación
referida exclusivamente a la conservación de la finca, obras de mejora,
pequeñas reparaciones y derecho de adquisición preferente
del arrendatario. Supletoriamente se atenderá a lo dispuesto en el
Código Civil tal como se expone a continuación.
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Obligaciones y derechos de las partes en materia de obras y reparaciones |
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Derecho de adquisición preferente del arrendatario |
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Otros derechos y obligaciones de las partes reconocidos en el Código Civil |
| Obligaciones y derechos de las partes en materia de obras y reparaciones |
Según la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1994, en lo que atañe a la conservación
de la finca, el arrendador está obligado a realizar, sin derecho
a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias
para conservar la finca en condiciones de habitabilidad para servir al
uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se
trate sea imputable al arrendatario o a las personas de su casa, o cuando
se hubiera producido la destrucción de la vivienda por causa no
imputable al arrendador, caso este último en el que se produciría
la extinción del contrato de arrendamiento. El Tribunal Supremo
ha considerado como obras de conservación, las que afectan a tejados,
techos, cubiertas, las tendentes a evitar filtraciones y humedades procedentes
de aguas residuales o la reparación e instalación de agua
caliente, entre otras.
Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda
razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento,
el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy
molesta o durante ella se vea privado de una parte de la finca. Si la
obra durase más de veinte días, habrá de disminuir
la renta en proporción a la parte de la finca de la que el arrendatario
se vea privado.
El arrendatario tiene el deber de poner al arrendador en conocimiento de la necesidad de realizar estas obras de conservación en el plazo más breve posible, a cuyos efectos deberá facilitarle la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la finca.
En el caso de que las reparaciones a realizar sean urgentes el arrendatario puede, él mismo, previa comunicación al arrendador, realizar las obras que sean necesarias para evitar un daño posterior inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe al arrendador. Parece aconsejable que la comunicación se realice por escrito y de modo que pueda acreditarse fehacientemente su práctica; el contenido de la comunicación debería incorporar, al menos, la especificación de los desperfectos o daños existentes, reparaciones necesarias, su coste, y los motivos de urgencia.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la finca serán de cargo del arrendatario. La especificación de qué reparaciones han de considerarse "pequeñas" y por tanto ser de cuenta del arrendatario es algo que puede haberse pactado en el propio contrato de arrendamiento por las propias partes, pero, en su defecto, según el art.1580 del Código Civil, se deberá estar a la costumbre del lugar. En todo caso se suelen considerar como tales, las reparaciones o reposiciones de puertas, cerraduras, persianas, cristales, grifería, pintura de paredes y de techos... En estos casos el arrendatario no tiene la obligación de comunicar su realización al arrendador y no podrá exigir a éste el importe.
En cuanto a las obras de mejora del local, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 reconoce el derecho del arrendador a realizarlas durante la vigencia del contrato si su ejecución no puede diferirse razonablemente al momento de su conclusión y establece la consiguiente obligación de soportarlas para el arrendatario. El arrendador que se proponga realizar estas obras deberá notificar al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato (lo que provocará la extinción del mismo en el plazo de dos meses durante los cuales no podrán comenzar las obras), salvo que las obras no afecten o lo hagan de modo irrelevante a la finca arrendada.
El arrendatario que opte por soportar dichas obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la finca de la que se vea privado, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
La
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 prevé algunas obras prohibidas
al arrendatario salvo si cuenta con el consentimiento por escrito
del arrendador, que son aquéllas que modifican la configuración
de la finca, y aquéllas que provoquen una disminución de
la estabilidad o seguridad de la misma. Por "configuración
de la finca" debe entenderse la disposición o distribución
de las distintas salas que la integran.
En caso de que el arrendatario realice estas obras sin el consentimiento
escrito del arrendador, éste podrá resolver el contrato
y exigir al arrendatario la reposición de la finca al estado anterior.
En el caso de que se hubiera provocado una disminución de la estabilidad
de la edificación o de la seguridad de la misma, el arrendador
podrá exigir de inmediato del arrendatario que reponga las cosas
al estado anterior.
| Derecho de adquisición preferente del arrendatario |
La Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994 concede al arrendatario un derecho de adquisición
preferente de la finca arrendada en caso de que se proceda a su venta
y que se manifiesta en un derecho de tanteo y un derecho de retracto.
El arrendatario podrá
ejercitar el derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo
de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se
le notifique de manera fehaciente por el arrendador su voluntad de venderla,
el precio y las demás condiciones de la transmisión. Los
efectos de esta notificación, obligatoria para el arrendador, caducarán
a los ciento ochenta días naturales, de modo que, si transcurrido
este plazo no se hubiera efectuado la venta y continuare el arrendador
con tal intención, deberá realizar una nueva comunicación
al arrendatario en los términos antes señalados.
En el caso de que el arrendador no hubiera realizado la comunicación
a la que se refiere el párrafo anterior, se hubiese omitido en
ella cualquiera de los requisitos mencionados, o se hubiera procedido
a la venta de la finca en condiciones menos onerosas o por precio inferior
al que se comunicó al arrendatario, podrá éste ejercitar
su derecho de retracto en un plazo de treinta días a contar desde
el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, ha de
hacer el comprador al arrendatario con especificación de las condiciones
esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de
la copia de la escritura o documento en que se formalizó.
Estos derechos de tanteo y retracto del arrendatario tendrán preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al codueño de la finca, o el convencional que constase en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
No habrá lugar a los derechos de adquisición preferente cuando la finca arrendada se venda conjuntamente con los restantes locales o viviendas que formen parte del mismo inmueble.
El pacto por el cual
el arrendatario renuncia a sus derechos de adquisición preferente
será válido en contratos de duración pactada superior
a cinco años.
| Otros derechos y obligaciones de las partes reconocidos en el Código Civil |
Como obligaciones
del arrendador el Código Civil prevé las siguientes:
1º- Entregar
al arrendatario la cosa objeto del contrato. Art.1554-1.
2º- Conservar la cosa en el estado de servir para el uso al que se
destina. Art.1554-2.
3º- Responder del saneamiento por evicción (por hechos propios
o ajenos que perturben al arrendatario en el pacífico disfrute
de la cosa arrendada, por ataque a la titularidad, al disfrute...) y por
vicios ocultos que afecten al goce o uso de la cosa. Arts.1553,
1554-3
y 1557.
Según el art. 1560 el arrendador no está obligado a responder
de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso
de la finca arrendada, pero el arrendatario tendrá acción
directa contra el perturbador.
4º- Pagar, salvo pacto en contrario, cargas y tributos de la cosa
arrendada que recaigan sobre la propiedad de ésta.
5º- Abonar al arrendatario los gastos necesarios que éste
haya hecho en la finca, no los gastos por mejoras útiles o de recreo.
Como obligaciones y derechos del arrendatario el Código
Civil prevé los siguientes:
1º- El derecho
a usar de la cosa arrendada conforme a su destino y finalidad para la
que se arrendó, con la diligencia de un padre de familia. Art.1555-2.
2º- La obligación de pagar el precio en los términos
convenidos. Art.
1555-1.
3º- Responder del deterioro o pérdida de la cosa arrendada,
a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y responder también
de los deterioros causados por las personas de su casa. Arts. 1563 y 1564.
4º- La obligación de poner en conocimiento del arrendador
en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad
dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa
arrendada, así como la necesidad de realizar obras de conservación.
Si no cumple con estas obligaciones, será responsable el arrendatario
de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionen al
propietario. Art.
1559.
5º- Obligación de tolerar obras o reparaciones urgentes de
la finca. Art.
1558.
6º- Pagar los gastos de escritura del contrato, salvo pacto en contrario.
Art.
1555-3.
7º- Devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió
el arrendatario, salvo lo que hubiere perecido o se hubiera menoscabado
por el tiempo o por causa inevitable. A falta de expresión del
estado de la finca al tiempo de arrendarla, se presume que el arrendatario
la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Arts. 1561 y 1562.