¿Cómo se hace...? / Arrendamiento de vivienda / Derechos y obligaciones de las partes
Derechos y obligaciones de las partes
La Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece en esta materia una regulación
referida exclusivamente a la conservación de la vivienda, obras de
mejora, pequeñas reparaciones y derecho de adquisición preferente
del arrendatario, de modo que en lo que respecta a otros posibles derechos
u obligaciones de las partes se habrá de estar, en primer lugar,
a lo pactado por las mismas, y, en su defecto, a lo dispuesto en el Código
Civil tal como se expone a continuación.
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Obligaciones y derechos de las partes en materia de obras y reparaciones |
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Derecho de adquisición preferente del arrendatario |
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Otros derechos y obligaciones de las partes reconocidos en el Código Civil |
| Obligaciones y derechos de las partes en materia de obras y reparaciones |
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Arrendamientos posteriores al 5 de marzo de 2019 |
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Arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013 |
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Arrendamientos posteriores a 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013 |
| Arrendamientos posteriores al 5 de marzo de 2019 |
La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores y de la indemnización que proceda, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria o tácita establecidos.
| Arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013 |
El arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado y por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios ( garajes y trasteros). En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Para el caso de incumplimiento por parte del arrendatario, y sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que se pueda reclamar indemnización alguna.
Si el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
En el caso de los arrendatarios con minusvalía, previa notificación escrita al arrendador, podrán realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.
| Arrendamientos posteriores a 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013 |
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1994, en lo que atañe a la conservación de la vivienda,
el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por
ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar
la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido,
salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable
al arrendatario o a las personas de su casa, o cuando se hubiera producido
la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador,
caso este último en el que se produciría la extinción
del contrato de arrendamiento. El Tribunal Supremo ha considerado como
obras de conservación, las que afectan a tejados, techos, cubiertas,
las tendentes a evitar filtraciones y humedades procedentes de aguas residuales
o la reparación e instalación de agua caliente, entre otras.
Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda
razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento,
el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy
molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si
la obra durase más de veinte días, habrá de disminuir
la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario
se vea privado.
El arrendatario tiene el deber de poner al arrendador en conocimiento de la necesidad de realizar estas obras de conservación en el plazo más breve posible, a cuyos efectos deberá facilitarle la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.
En el caso de que
las reparaciones a realizar sean urgentes el arrendatario
puede, él mismo, previa comunicación al arrendador, realizar
las obras que sean necesarias para evitar un daño posterior inminente
o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Parece aconsejable que la comunicación se realice por escrito y
de modo que pueda acreditarse fehacientemente su práctica; el contenido
de la comunicación debería incorporar, al menos, la especificación
de los desperfectos o daños existentes, reparaciones necesarias,
su coste, y los motivos de urgencia.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso
ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. La especificación
de qué reparaciones han de considerarse "pequeñas"
y por tanto ser de cuenta del arrendatario es algo que puede haberse pactado
en el propio contrato de arrendamiento por las propias partes, pero, en
su defecto, según el art.1580 del Código Civil, se deberá
estar a la costumbre del lugar. En todo caso se suele considerar como
tales, las reparaciones o reposiciones de puertas, cerraduras, persianas,
cristales, grifería, pintura de paredes y de techos... En estos
casos el arrendatario no tiene la obligación de comunicar su realización
al arrendador y no podrá exigir a éste el importe.
En cuanto a las obras
de mejora de la vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce el derecho del arrendador
a realizarlas durante la vigencia del contrato si su ejecución
no puede diferirse razonablemente al momento de su conclusión y
establece la consiguiente obligación de soportarlas para el arrendatario.
El arrendador que se proponga realizar estas obras deberá notificar
al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza,
comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes
desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir
del contrato (lo que provocará la extinción del mismo en
el plazo de dos meses durante los cuales no podrán comenzar las
obras), salvo que las obras no afecten o lo hagan de modo irrelevante
a la vivienda arrendada.
El arrendatario que opte por soportar dichas obras tendrá derecho
a una reducción de la renta en proporción a la parte de
la vivienda de la que se vea privado, así como a la indemnización
de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
La realización de obras de mejora por el arrendador, transcurridos
cinco años de duración del contrato la dará derecho,
salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual.
Ver 6. Las rentas, los gastos generales
y la fianza.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 prevé
algunas obras prohibidas al arrendatario salvo si cuenta con el
consentimiento por escrito del arrendador, que son aquéllas que
modifican la configuración de la vivienda o de los elementos accesorios
como trasteros, garajes u otras dependencias arrendadas, e igualmente
aquéllas que provoquen una disminución de la estabilidad
o seguridad de la misma. Por "configuración de la vivienda"
debe entenderse la disposición o distribución de las distintas
salas que la integran.
En caso de que el arrendatario realice estas obras sin el consentimiento
escrito del arrendador, éste podrá resolver el contrato
y exigir al arrendatario la reposición de la vivienda al estado
anterior. En el caso de que se hubiera provocado una disminución
de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda,
el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario que reponga
las cosas al estado anterior.
En
el caso de los arrendatarios con minusvalías, se les permite,
previa notificación escrita al arrendador, realizar en la vivienda
las obras necesarias para adecuar ésta a su condición de
minusválido o a la de su cónyuge o persona con quien conviva
permanentemente con análoga relación de afectividad, con
independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares
que con él convivan. En este caso, el arrendatario queda obligado
a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador,
al término del contrato.
| Derecho de adquisición preferente del arrendatario |
La Ley de Arrendamientos Urbanos concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada en caso de que se proceda a su venta y que se manifiesta en un derecho de tanteo y un derecho de retracto.
En el caso de los contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013, la LAU prevé expresamente que las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, de modo que, en este caso, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
El arrendatario podrá
ejercitar el derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo
de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se
le notifique de manera fehaciente por el arrendador su voluntad de vender
la finca, el precio y las demás condiciones de la transmisión.
Los efectos de esta notificación, obligatoria para el arrendador,
caducarán a los ciento ochenta días naturales, de modo que,
si transcurrido este plazo no se hubiera efectuado la venta y continuare
el arrendador con tal intención, deberá realizar una nueva
comunicación al arrendatario en los términos antes señalados.
En el caso de que el arrendador no hubiera realizado la comunicación
a la que se refiere el párrafo anterior, se hubiese omitido en
ella cualquiera de los requisitos mencionados, o se hubiera procedido
a la venta de la vivienda en condiciones menos onerosas o por precio inferior
al que se comunicó al arrendatario, podrá éste ejercitar
su derecho de retracto en un plazo de treinta días a contar
desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente,
ha de hacer el comprador al arrendatario con especificación de
las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante
entrega de la copia de la escritura o documento en que se formalizó.
Cuando la venta recaiga además de sobre la vivienda arrendada, sobre otros elementos accesorios de la misma, los mencionados derechos deberán ejercitarse sobre la totalidad de los mismos.
Estos derechos de tanteo y retracto del arrendatario tendrán preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al copropietario de la vivienda, o el convencional que constase en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
No habrá lugar a los derechos de adquisición preferente cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble.
El pacto por el cual
el arrendatario renuncia a sus derechos de adquisición preferente
será válido en contratos de duración pactada superior
a cinco años.
| Otros derechos y obligaciones de las partes reconocidos en el Código Civil |
Como obligaciones del arrendador el Código Civil prevé las siguientes:
1º- Entregar
al arrendatario la cosa objeto del contrato. Art.1554-1.
2º- Conservar la cosa en el estado de servir para el uso al que se
destina, en el caso de la vivienda, por tanto, en buenas condiciones de
habitabilidad. Art.1554-2.
3º- Responder del saneamiento por evicción (por hechos propios
o ajenos que perturben al arrendatario en el pacífico disfrute
de la cosa arrendada, por ataque a la titularidad, al disfrute...) y por
vicios ocultos que afecten al goce o uso de la cosa. Arts.1553,
1554-3
y 1557.
Según el art. 1560 el arrendador no está obligado a responder
de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso
de la finca arrendada, pero el arrendatario tendrá acción
directa contra el perturbador.
4º- Pagar, salvo pacto en contrario, cargas y tributos de la cosa
arrendada que recaigan sobre la propiedad de ésta.
5º- Abonar al arrendatario los gastos necesarios que éste
haya hecho en la finca, no los gastos por mejoras útiles o de recreo.
Como obligaciones y derechos del arrendatario el Código
Civil prevé los siguientes:
1º- El derecho
a usar de la cosa arrendada conforme a su destino y finalidad para la
que se arrendó, con la diligencia de un padre de familia. Art.1555-2.
2º- La obligación de pagar el precio en los términos
convenidos. Art.
1555-1.
3º- Responder del deterioro o pérdida de la cosa arrendada,
a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y responder también
de los deterioros causados por las personas de su casa. Arts. 1563
y 1564.
4º- La obligación de poner en conocimiento del arrendador
en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad
dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa
arrendada, así como la necesidad de realizar obras de conservación.
Si no cumple con estas obligaciones, será responsable el arrendatario
de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionen al
propietario. Art.
1559.
5º- Obligación de tolerar obras o reparaciones urgentes de
la finca. Art.
1558.
6º- Pagar los gastos de escritura del contrato, salvo pacto en contrario.
Art.
1555-3.
7º- Devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió
el arrendatario, salvo lo que hubiere perecido o se hubiera menoscabado
por el tiempo o por causa inevitable. A falta de expresión del
estado de la finca al tiempo de arrendarla, se presume que el arrendatario
la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Arts. 1561
y 1562.