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Formalización del contrato. Posible inscripción registral
Para ser arrendador, no es necesario ser el propietario de la vivienda que se pretende arrendar, pues puede serlo igualmente quien sea titular de un derecho de uso y goce o disfrute sobre la misma, como es el caso del usufructuario, del superficiario, o del propio arrendatario, con los límites que en éste último caso se imponen por ley para los subarriendos, ver. 7. Cesión del contrato y subarriendo. Los padres o tutores de menores o incapacitados, para poder arrendar los bienes inmuebles de sus hijos o tutelados, requieren la previa obtención de autorización judicial. Los menores emancipados y habilitados de edad tienen capacidad para celebrar por sí mismos como arrendadores el contrato de arrendamiento.
En virtud de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre 1994 se mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita, es decir que el contrato se entiende perfeccionado desde el momento en que existe acuerdo entre las partes sobre el objeto del arrendamiento, el precio y su duración.
En
todo caso es posible su otorgamiento mediante documento privado, fechado
y firmado por las partes, para lo cual existen impresos oficiales que
el estado tiene a la venta en los estancos, como papel timbrado, cuyo
precio varía en función del importe total de las rentas
que satisfará el arrendatario en el período de duración
del contrato, de acuerdo con la escala prevista en el Real
Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba
el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados, de modo que, mediante su adquisición,
se satisface la consiguiente deuda tributaria. A este impreso se le añadirán,
si así lo desean las partes, las hojas necesarias para el establecimiento
de las cláusulas especiales que habrán de aplicarse durante
la vigencia del contrato.
Ver 12. Modelo Oficial de Contrato
de Arrendamiento de Fincas urbanas.
Ver 11. Régimen Fiscal.
Las partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización
por escrito del contrato de arrendamiento. En tal caso se hará
constar la identidad de los contratantes, la identificación de
la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato
y las demás cláusulas que las partes pacten libremente dentro
de los límites legalmente previstos.
Ver 2. Normativa aplicable; relevancia
de la voluntad de las partes.
Una vez redactado el contrato, el arrendador podrá obtener la cédula de habitabilidad del gobierno de la Comunidad Autónoma donde se halle ubicada la vivienda arrendada, satisfaciendo la correspondiente tasa por servicios de expedición o, en su caso, por inspección y certificado de habitabilidad. Ante el mismo órgano autonómico (Diputación, Generalidad...) se procederá al depósito de la fianza satisfecha por el arrendatario y al registro del contrato de arrendamiento, quedando sellados los ejemplares de las partes.
La Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994 consagra en su disposición adicional segunda, además,
la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento de acceder al Registro
de la Propiedad, (mediante la modificación del art. 2º-5 de
la Ley Hipotecaria) para lo cual será necesario el otorgamiento
del mismo mediante escritura pública notarial, o la elevación
a escritura pública del documento privado de este contrato. Los
contratos de arrendamiento de vivienda se beneficiarán de una reducción
del 25% de los honorarios notariales y registrales que resulten de aplicación
conforme a sus respectivos aranceles.
Ver Real Decreto 297/ 1996, de 23 de febrero, sobre inscripción
en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.
El efecto principal de esta inscripción es el mantenimiento de
la vigencia del contrato de arrendamiento en caso de producirse una transmisión
de la titularidad de la finca arrendada, es decir, derogar la regla "venta
quita renta" del art.
1571 del Código Civil, además de proporcionar la consiguiente
publicidad y reforzar las garantías de las partes.
También se permite la inscripción posterior de los subarriendos,
cesiones, subrogaciones, prórrogas y cualesquiera modificaciones
de los arrendamientos inscritos.